안녕하세요, 경제블로거 옙대디입니다.
오늘은 재개발사업에 대한 내용을 정리해보겠습니다.
최근 부동산 시장의 공급이 감소하면서 재개발사업의 중요성이 커지고 관심도 높아지고 있습니다.
특히 신도시특별법이 시행되면서 1세대 신도시와 구계획도시의 재개발에 대한 관심이 높아지고 있으며, 그에 따라 절차 등에 대해 궁금해하시는 분들이 늘고 있습니다.
오늘은 재개발사업의 의미, 즉 재건축과 재개발의 차이와 절차에 대해 정리해보겠습니다.
재개발재개발은 도로 등의 기반시설이 어느 정도 갖춰진 지역을 재개발하는 사업을 말합니다.
주로 아파트 단지가 밀집된 지역에서 실시합니다.
이러한 특성으로 인해 도시 환경 개선보다는 주거 환경 개선에 더 큰 효과가 있는 사업입니다.
재개발과는 달리 사업에 동의하는 사람만 조합원이 됩니다.
소유자가 사업에 동의하지 않으면 조합설립 단계에서 매각요청의 대상이 됩니다.
재개발의 경우 도로나 토지만 소유하고 있어도 조합원이 되어 매각을 받을 수 있지만, 재건축의 경우 토지(토지분담)와 주택(주택)을 모두 소유해야 합니다.
도로 등의 소유자는 조합원이 될 수 없습니다.
재건축사업 절차(순서) 재건축사업 절차는 위와 같이 나눌 수 있습니다.
이 단계를 크게 4단계로 나누면 사업준비, 사업실행, 관리처분계획, 사업완료로 나눌 수 있습니다.
재건축이 시작되려면 기본계획을 수립하는 것부터 시작합니다.
국토교통부장관은 10년마다 도시 및 주거환경 개선 기본계획을 수립하고, 이 정책을 통해 선정을 해야 하며, 나중에 안전진단을 통해 재건축 여부를 진단해야 합니다.
재건축에는 중요한 절차와 순서가 3가지 있습니다.
조합설립인가, 사업실행인가, 관리처분계획인가입니다.
조합설립승인 재개발사업에 대한 기대감이 정말 높아지는 단계입니다.
주민의 동의를 얻고 지자체의 설립승인을 받으면 정식 조합이 설립됩니다.
이렇게 설립된 조합이 본격적으로 재개발사업을 주도하게 되며, 이때가 정말 관심이 모이는 시기이기도 합니다.
투자를 한다면 본격적인 P가 붙기 전 저렴하게 투자할 수 있는 시기입니다.
투자자금의 윤곽과 수익성이 가시화되는 시기입니다.
감정평가를 실시하면서 부동산의 가치가 결정되고, 총사업비와 일반매매가를 고려하여 대략적으로 기여금을 결정합니다.
그에 따라 투자금액과 수익성을 가늠할 수 있으므로 본격적으로 투자를 시작할 수 있습니다.
일반투자자의 진입이 늘어나고 P가 본격적으로 붙는 시기입니다.
경영처분계획승인이 확정되는 시기입니다.
이 단계에서는 협동조합원 매각과 일반 매각을 통해 얻을 수 있는 이익을 계산할 수 있으므로 기여도가 결정되고, 이 단계는 대부분의 일반 행정 절차가 완료되었음을 의미합니다.
즉, 더 이상 해지의 가능성이 없음을 알 수 있습니다.
이 단계에서는 P도 빠르게 붙고 그에 따라 위험이 감소하므로 초기 투자 비용이 증가합니다.
재개발 재개발 사업은 인프라가 부족한 지역의 도시 환경을 개선하는 사업입니다.
기존의 미개발 주거 환경이 있는 지역을 철거하고 새로운 도로, 상하수도 시스템, 주택을 건설합니다.
따라서 재개발은 주거 환경뿐만 아니라 도시 환경도 개선하는 좋은 방법입니다.
그렇기 때문에 재개발은 공공 사업의 성격을 갖습니다.
재개발은 주로 부지 내 토지나 건물을 소유한 ‘토지 소유자’가 추진합니다.
이러한 이유로 모든 토지 소유자는 사업에 동의하든 동의하지 않든 관계없이 협회의 회원이 됩니다.
이것이 재건축과의 차이점입니다.
흔히 알려진 가로주택 정비 사업도 소규모 재개발로 볼 수 있습니다.
반면, 신도시 사업은 재개발사업의 여러 분야를 통합한 대규모 사업입니다.
재개발 동의율 요건은 토지소유자의 절반이 동의하면 추진위원회를 구성하고, 추진위원회가 토지면적의 절반 이상과 토지소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 총회를 열어 조합을 설립하고, 지방자치단체의 승인을 받아 조합을 설립해야 합니다.
그 밖의 재개발 절차는 다음과 같습니다.
재개발사업 절차(순서) 재개발사업도 많은 절차를 거칩니다.
보통 15년 정도면 완료되지만, 20년 이상 걸릴 수도 있어 쉬운 사업은 아닙니다.
재개발이 진행 중이지만 사업에 동의하지 않으면 어떻게 될까요? 동의하지 않을 경우 사업실시계획이 승인된 후 ‘조합설립동의서’를 제출하면 현금정산을 받을 수 있습니다.
현금결제 대상자라면 협회에서 보상금을 제시해 주고, 금액에 만족하지 못하면 소송 기간 내에 이의를 제기하거나 소송을 제기할 수 있다.
재건축과 재개발의 차이점 재건축과 재개발은 모두 도시계획법에 따른 사업이다.
그러나 여러 면에서 다르다.
협회 회원의 자격 요건이 다르다.
사업을 추진하는 사람을 협회 회원이라고 하며, 이러한 자격 요건은 각각 다르다.
재건축의 경우 건물과 토지를 모두 소유한 사람만 협회 회원이 될 수 있지만, 재개발의 경우 건물이나 토지 중 하나만 소유한 사람이 협회 회원이 될 수 있다.
안전진단 여부 재건축은 건물을 재건축해야 할 만큼 심각한 안전 문제가 있음을 증명하는 안전진단을 받아야 하지만, 재개발은 안전진단을 실시하지 않는다.
개발 범위의 차이마지막으로 개발, 즉 시공 범위가 다르다.
재개발은 열악한 인프라로 전체 지역을 대체하는 것이지만 재건축은 인프라가 좋은 지역에서 주택만 새 주택으로 대체하는 것입니다.
오늘은 재개발 및 재건축 프로젝트를 요약해 보았습니다.
프로젝트 자체가 성공하는 데 오랜 시간이 걸리기 때문에 투자를 생각하고 있다면 더욱 신중한 선택이 필요한 분야입니다.
따라서 철저히 연구하고 접근하는 것이 좋습니다.
글을 읽어 주셔서 감사합니다.
