많은 사람들이 질문하는 것이 계획관리지역이 좋은지 자연녹지지역이 좋은지 많이 궁금해 하고 또 계획관리지역이 좋은지 생각해 보고 있습니다.
그 이유는 계획관리지역은 건폐율이 40%이고 자연녹지지역은 건폐율이 20%이기 때문에 계획관리지역이 더 좋은 땅이라고 보고 있습니다.
그 말이 맞습니다만, 시장은 그런 식으로 움직이고 있지 않습니다.
가장 중요한 것은 시장 가격 및 임차인의 취향입니다.
60평 규모의 2종 근생 제조장을 신축한다고 가정하면 다음과 같습니다.
도로지분 및 각종 부담금의 설계비용은 없다고 가정하면 다음과 같습니다.
용도지역 계획관리지역 필요한 부지면적 150평 300평 건축가능면적 60평 60평 건폐율 40% 토지매입단가 평단가 150만/22,500만원 건축비용 단가 270만/16,200만원평 단가 270만/16,200만원 총비용 22,500만원 61,45,000만원 부지 150평에 60평 건물 실수요자로서는 당연히 관심이 낮을 것입니다.
토지관리지역은 당연히 땅값 38,700만원 정도입니다.
토지관리지역은 더 높은 비용 61,200만원, 토지 150평에 60평 건물부지 300평에 60평 건물 실수요자로서는 계획이 들어 있습니다.
또 계획 관리 지역은 업종 제한이 거의 없어 임차인이 용이한 것도 사실입니다.
근데 다음 변수도 같이 생각을 해봐야 돼요
① 주차장 및 정원문제 60평 공장 및 제조장의 경우 이격거리 및 조경식재공간을 제외하면 계획관리지역은 본 건물을 제외하면 사용 가능한 마당은 90평 미만입니다.
직원주차가 2~3대 정도이며 사무실 컨테이너를 마당에 설치할 경우 야적 업종시 영업이 어려울 수 있습니다.
즉, 한 마디로 말해 임차가 잘 되지 않을 수도 있습니다.
②계획 관리 지역은 주요 ic 주변에 있는 경우가 많지만 다른 용도로의 전환은 쉽지 않습니다.
토지의 가치가 오르는 경우는 여러 가지 요인이 있어, 일반적으로는 임대료입니다.
현재 60평 기준 임대료가 150만원이라면, 5년 후에는 그 지역이 발전하고 임대료를 200만원 이상 받아야 합니다.
계획관리지역과 자연녹지 모두 2종의 근생제조장 및 일반음식점이 가능하지만 계획관리지역은 대부분 ic 즉 공장밀집지역이어서 공장 외 다른 용도로 임대 및 매매가 쉽지 않습니다.
반면 자연녹지의 경우에는 도시지역(아파트 주변)으로 지정되기 때문에 주요 도로변이라면 향후 도시가 확정되었을 때 일반음식점 등으로 전환이 가능한 장점이 있습니다.
즉, 토지가치의 상승여지를 자연녹지지역도 무시할 수 없다고 볼 수 있습니다.
★사실상 공장 신축이 가능한 지역의 건폐율·용적률 ★
용도지역 건폐율% 용적률% 전용공업지역 70% 300% 일반공업지역 70% 350% 준공업지역 70% 400% 보전녹지지역 20% 60% 생산녹지지역 20% 80% 자연녹지지역 20% 계획관리지역 40% 100% 생산관리지역 20% 60% 농림지역 20% (농업인 60%) 60% ★ 공장에는 용적률의 의미가 없습니다.
이유는 거의 2층 이상 건축하지 않았습니다.
★ 성장관리 방안 수립 지역의 경우 건폐율 인센티브가 있습니다.
★농림지역의 인센티브 조항은, 전문 농업인에게만 해당됩니다.
오늘도 함께 해주셔서 감사합니다.
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