상가 부가세와 포괄 양도양수계약서 유의사항

부가가치세는 재화의 용역과 공급에 부과되는 세금으로 국가에서 거래할 때마다 걷는 세금이다.

흔히 우리가 식당에서 밥을 짓거나 마트에서 장을 볼 때 영수증을 보면 항상 부과되는 세금이기도 하다.
부동산 토지나 주거용 건물은 면세이며 비주택용 건물에만 부과한다.

주목적이 사업용인 상가나 오피스텔 같은 경우 매매할 때 최종 소비자인 매수자가 부담하는 세금이기도 하다.

뿐만 아니라 상가에서 받은 월세도 부가세를 내야 한다.

부가가치세는 누가 얼마를 낼까.상가 가액=건물 가액+토지가액+건물 분부가세 주택이나 토지를 매매할 때는 부가가치세 없이 매매대금으로 거래한다.
간혹 상가 거래 시 토지와 건물 금액만 생각하고 거래하다 잔금 시 난감한 상황이 벌어지기도 한다.
상가나 오피스텔을 사고 팔 경우 부가가치세는 거래되는 건물 가격의 10%다.
예를 들어 상가건물과 땅값이 합친 금액이 10억이면 그 중 건물가격이 5억이면 내야 하는 부가가치세는 건물가격의 10%, 5,000만원이다.

계약절차 1. 매도인이 매수인에게 10%를 받아 납부하고 세금계산서 발행 2. 매수인은 매도인이 납부한 건물분 부가세를 환급받을 수 있다.

즉 이 돈은 인수한 사람에게서 받아서 내는 것이기 때문에 인수인이 부담하는 것과 같다.
월세 역시 임차인이 부담한다.
부가세를 면제받을 수 있는 방법은 없을까요?새 돈을 주고 다시 돌려받는 번거로움을 없애기 위해 면제되는 경우도 있는데 바로 오늘 알아보는 ‘포괄 양도 양수’ 계약이다.
포괄양도양수란 모든 권리, 의무 전부를 승계한다는 의미로 눈에 보이는 건물만 사고파는 계약이 아니라 기존 시설, 설비, 그리고 직원과 세입자 등 그대로 유지하는 조건으로 임대사업까지 매수인에게 넘기는 계약이다.
이 경우 재화의 공급으로 간주하지 않고 면세가 된다.

포괄양수도 계약조건 1. 매도자와 매수자의 사업자 유형이 같아야 한다.
매도가 일반과세라면 매수도 일반과세, 매도가 임대사업을 하고 있는 경우는 매수도 임대사업이어야 하고 다른 사업을 한다면 부가가치세를 내야 한다.

2. 양도양수법위는 전체 사업이어야 한다.
즉 임대사업 중인 오피스텔 6개를 양도양수했다면 6개 모두 임대사업으로 사용해야 한다.

3. 계약 진행 후 10년간 사업 유지해야 하고 10년 이내에 폐업하거나 면제사업으로 변경할 때 환급받은 부가가치세를 토해내야 하는 점 반드시 유의해야 한다.

계약 시 유의사항 부가세가 면제된다는 사실을 잘 알고 있지만 부가가치세 별도라는 항목을 계약서에 표기하지 않아 문제가 생기는 판례가 있다.
포괄양도양수계약 시 매수인이 포괄양수계약을 위반하더라도 계약서에 부가가치세 별도라는 조항이 없으므로 이는 부가가치세가 포함된 매매금액으로 볼 수 있다.
엄청난 판례다.
따라서 부가가치세별이라는 항목을 반드시 정확히 기재해야 한다.
서약서 양식은 관할 세무서에서 입수할 수 있다.

내용 요약 1. 상가 매매 시 잔금을 계약서에 표기하고 건물분 부가가치세 10% 별도 반드시 명시.

2.포괄양도양수계약서 특약사항에 ‘본 계약은 포괄양도양수계약으로 매수인의 사정으로 계약조건이 성립하지 않거나 위반 시 부가가치세는 별도’라는 문구를 반드시 명시해야 한다.