안녕하세요^^ 오늘은 오후에 저희 사무실 업무에서 두 번째 포스팅이 마지막인 줄 알았는데 다행히 일찍 처리되어 오랜만에 세 번째 문장으로 이번 주 마지막 인사를 드립니다.
~행복한 주말 보내세요.~~다름이 아니오라 여기서 알아볼 정보는 부산부동산경매건에서 기장마을의 집으로 단독주택이 경매요건으로 진행되는 바 기장단독주택의 시세분석을 통해 경매물건의 적정한 입찰시점에 대해 검토하고 경매권리분석을 통해 매각 이후에 매수인이 매수하거나 부담할 위험요소는 없는지 정보를 공유할 수 있도록 하겠습니다.
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경매 정보의 요약
경매물건정보 부산 기장군 기장읍 내리 2층 단독주택 연면적 56.6평 토지면적은 87.4평 사건번호 2021타경 105755 감정가 652,866,100 매각기일 2022년 5월 3일 상기 요약정보는 기장군 기장읍 내리에 소재한 촌가 2층 단독주택 물건으로 토지면적은 87.4평에 건물 연면적은 56.6평으로 현재 1차 입찰을 앞두고 있는 경매신건입니다.
본건은 사건번호 2021 타경 105755호 부동산 강제경매 사건으로 부산지방법원에 접수되어 평가된 감정가는 652,866,100이며, 2022년 5월 3일에 1차 매각을 진행할 예정입니다.
위치와 지적도 현황위 그림은 네이버 포털 지도 서비스로 기장촌 집 물건의 위치도와 감정평가서상의 지적도 자료를 편집해 만든 것입니다.
이를 살펴보면, 본건 기장주택은 기장읍 내동마을회관 남쪽 인근에 소재하는 것으로 확인되었고, 주변은 논밭의 토지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 거리 및 버스간격문제로 교통사정은 불편한 것으로 확인됩니다.
주택 전경
남쪽에서 본 주택의 전경 부산의 부동산 경매물건인 단독주택의 전경 모습을 위 사진으로 찍어 공유하고, 본건 주택의 기본현황을 살펴보면 2016년 1월경 사용승인을 받은 2층 단독주택으로 1종 일반주거지역에 속하는 것으로 확인되며 철근콘크리트조 및 기타 지붕구조로 남서쪽으로 4m 및 남동쪽으로 6m 도로에 접하고 있어 차량접근은 용이한 것으로 확인됩니다.
감정평가와 시세분석
감정평가서 요약 여기서는 본건 감정평가와 기장단독주택 매매시세 분석을 통해 경매물건의 적정한 입찰금액에 대해 검토해보는 시간을 갖고자 합니다.
우선 상기 자료본 경매물건의 감정평가서 요약정보를 보면 289평방미터의 토지에 대해서는 비교표준지와의 공시지가를 기준으로 평가하는 공시지가기준법에 따라 평가하여 토지평가액은 5억1442만으로 확인되고 건물은 재조달원가에 감가 수정을 적용하여 가액을 요구하는 원가법으로 2층 주택은 137,174,100 그리고 제시 이외에 보일러실과 창고의 평가액은 1,272,000으로 본건 감정가는 652,866,100으로 확인됩니다.
주변지역 실거래가 사례(출처: 밸류맵) 여기서는 기장마을가의 단독주택 매매시세를 분석하는 주변 부동산 실거래가 현황 정보를 알아보도록 하겠습니다.
상기 실거래사례 정보를 보면 우측에 표시한 경매물건의 북서쪽에 있는 105.27평의 1종 일반주거지역 토지가 평당 782만에 해당하는 8억2273만에 거래된 것으로 확인되었으며, 이는 경매물건의 부지면적으로 환산하면 6억8307만에 해당하는 것으로 본건 감정가는 상기 거래사례보다 저평가된 것으로 확인되며, 특히 상기 실거래사례는 토지만의 거래라는 점에서 본 경매물건의 시세는 더욱 높을 것으로 추정할 수 있습니다.
다음으로 왼쪽에 표시한 토지 59.59평 단독주택 물건이 평당 839만에서 2021년 6월 5억에 거래된 것으로 확인됐으며 위 평당 환산금액을 본경매물건 부지 87.4평에 적용하면 7억3329만으로 계산됩니다.
이는 본건 감정가 약 6억 5287만과 비교하면 감정가는 현재 거래되고 있는 시세에 비해 저평가되어 있다고 판단할 수 있으며, 특히 거의 1년 전 시점에 거래된 사례로 이후의 시세 상승분을 감안하면 기장주택 경매물건의 시세는 더욱 높을 것으로 예상할 수 있습니다.
물론 주변의 탐문이나 임대를 통해 물건이나 실거래가 현황조사를 통해 정확한 분석이 필요하겠지만, 상기 자료를 통해 본건 감정가는 현재 시세와 비교하여 저평가되어 있다고 판단되며, 이에 부산경매 단독매각 통계상 감정가를 최저매각금액으로 하는 1차 입찰에서 당시 수요가 있다면 낙찰될 수 있으니 참고하시어 입찰 여부를 판단하시기 바랍니다.
다만 최근 부동산 시세가 급등하면서 거래량이 급감하고 조정국면 양상을 보이는 바 법원경매 입찰경쟁률도 하락한 것으로 보이며, 이에 유찰될 가능성도 배제할 수 없어 현장조사 등 세밀한 분석을 통해 현재 시세보다 더 싼 금액에 매수할 수 있는 기회가 되었으면 합니다.
경매 권리 분석
등기부등본 현황자, 앞으로는 법원 경매에서 가장 중요한 핵심 분석 과정으로 경매 물건 권리 분석을 통해 소멸하지 않을 권리 등 위험한 요소는 없는지 분석해 보도록 하겠습니다.
우선, 상기 자료본건 등기부등본 정보를 보면, 본 경매 사건은 채권자 김**가 신청한 부동산 강제경매 사건으로 해당 부동산 권리의 소멸 여부를 판단하는데 기준이 되는 말소기준 등기는 ***은행의 근저당권으로 확인됩니다.
상기 말소기준등기보다 앞설 권리는 없는 것으로 확인되며, 이에 매각 이후 최고가 매수신고인이 법원에 낙찰대금을 납부하는 경우 법원에서는 촉탁등기 절차에서 말소기준등기 이하의 모든 권리를 말소처리하면 매수인이 매수할 등기부상의 권리는 없다고 판단할 수 있습니다.
현황조사서(출처: 대법원 경매정보)
전입세대 열람내역 앞에서는 본 건등기부상의 권리에 위험요소는 없는지 검토해 봤고, 여기서는 점유상 권리에 있어서 매수인이 맡을 사항은 없는지 분석해 보겠습니다.
우선 위의 첫 번째 자료재판소에서 공시한 현황조사서를 검토해 보면, 본건 임대차정보에서 해당 물건에는 현황조사 당시 임차인으로 추정되는 점유자는 없었던 것으로 확인되어 해당 부동산에 방문하였으나 폐문에서 거주자를 만나지 못하고 주민센터에서 본건 주소지로 전입세대를 열람한 결과, 본건 소유자의 가족이 전입세대로 등재되어 있음을 확인할 수 있습니다.
그러나 상기 자료본건은 전입세대열람내역에서 확인할 수 있듯이 최근 발급한 내역에서는 해당 주소지에 세대주가 존재하지 않는 것으로 확인되는데요. 빈번하지는 않지만 본인의 부동산으로 법원의 경매절차가 진행되는 경우 실제 거주하고 있으나 개인적인 사유로 전출되는 경우가 있으므로 임차를 통해 점유사항을 확인해야 합니다.
점유자가 없을 경우 내부에 가재도구 등 짐이 있는지 확인해야 하며, 사항에 따라 강제집행을 염두에 두고 발생하는 집행비용과 소요되는 시간을 감안하여 적정한 입찰금액을 산정하는 것도 중요하오니 이 점에 유의하시기 바랍니다.
즉, 본 경매물건은 점유상 권리에 있어서도 문제가 없는 것으로 확인되며 매각 이후 해당 부동산을 인도받는 절차라도 강제집행을 염두에 두면 다른 문제는 없을 것으로 예상되오니 참고하시기 바랍니다.
지금까지 공유한 권리분석정보는 내용에 있어서 면책조건으로 정리한 것이므로 참고하여 본 건에 입찰시 임석을 통해 점유사항을 확인하고 법원에서 공시하는 매각물건명세서와 관련서류를 확인하여 상기 권리사항을 검증한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.
마무리하면서
부산주택경매매매각목록위 자료는 부산단독주택경매 매각목록으로 위의 정보를 보시고 궁금한 사항이 있으시면 네이버 블로그 이웃에 추가하여 네이버톡이나 아래에 댓글, 문자나 전화로 직접 문의하시기 바랍니다.
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