계약갱신요구권 행사 없이 이사, 위로금 달라? (주택임대차보호법)

주택 임차인의 안정적인 거주를 목적으로 임차인이 계약 갱신 요구권을 1회 행사할 수 있도록 주택 임대차 보호 법이 개정되었습니다.
이는 묵시적 갱신, 합의 갱신, 재계약과는 따로 행사할 기회를 지닌 것으로 일단 계약 갱신 요구권이 행사될 경우 임차인이 2년간은 해당 주택에서 더 거주할 수 있습니다.
즉, 세입자가 원한다면 임대인이 바라지 않아도 2년 계약 기간을 연장할 권리를 돌려줬습니다.
그런데 이런 계약 갱신 요구권에 대해서 잘못 해석하거나 악용하려는 생각으로 임대인과 임차인 사이에 갈등이 발생할 여지가 있습니다.
세입자가 해당 권리를 행사하지 않고 이사 가니까 대신 위로금을 준다고 요구하는 반면, 임대인은 이를 줄 수 없다는 상황도 그 사례가 될 수 있습니다.
만약 세입자가 이사를 한다는 조건으로 위로금을 지급하는 것을 요구할 경우 임대인이 현실적으로 되는 대처는 무엇이 있는지, 그리고 임차인이 위로금을 요구하고 협상을 시도해도 그만큼 무리가 없는 상황도 있는지 알아보겠습니다.

임차인이 이미 계약해지 의사를 통지한 경우

임대차 계약기간 만료일 6개월 전~2개월 전 사이의 기간에 임차인이나 임대인은 계약갱신을 하지 않겠다는 의사를 통지해야 합니다.
그런데 세입자가 이미 계약해지 의사를 통보했는데 갑자기 말을 바꿔 계약갱신 요구권을 행사하는 사례도 더러 있습니다.

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그러나 이미 계약해지 통보를 한 상태에서 일방적으로 행사하는 것은 인정되지 않을 가능성이 훨씬 높다고 생각됩니다(물론 아직 이에 관한 구체적 판례가 존재하지 않기 때문에 해석이 달라질 여지는 있습니다). 따라서 일방적으로 계약해지 통보 사실을 철회하고 위로금을 요구하거나 계속 거주한다는 요구를 받아들일 필요는 없습니다.
현재 임차인이 나오지 않아도 무방한 경우

임대인 입장에서는 현재 살고 있는 임차인이 굳이 계약해지를 하지 않더라도 별 상관이 없음에도 임차인이 계약갱신요구권 행사를 하지 않고 이사하기 때문에 위로금을 지급해달라고 요청하는 경우도 있는데요. 그러나 임차인이 스스로 희망하여 이사를 할 경우 임대인이 굳이 어떤 대가를 치르지 않아도 무방하며 임차인도 이를 요구해서는 안됩니다.
법률에 따라 권리행사가 불가능한 경우

일정한 사유가 있는 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없으며 행사하고자 하는 임차인과 반대로 이를 저지하고자 하는 임대인 모두 관련 내용을 숙지해야 합니다.
가장 중요한 사유로는 임대인(임대인의 자녀나 부모와 같은 직계비속이나 직계존속 포함)이 해당 주택이 실거주하고자 하는 경우입니다.
그러나 이 규정을 악용해 실거주하지 않을 생각이면서도 실거주한다고 임차인의 권리행사를 막는다면 주택임대차보호법에서는 구체적인 손해배상 규정을 두고 있으므로 주의해야 합니다.
그리고 2기의 차임액에 즉 월세로 따지면 2개월분에 해당하는 금액에 달할 때까지 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 허위 기타 부정한 방법으로 임차한 경우 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우,

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건하기 위하여 목적주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있습니다.
위로금 협상이 현실적으로 이익이 될 수 있는 경우

그러나 현실적으로 봤을 때 임대인 입장에서 어느 정도 위로금을 주고 계약해지를 하는 것이 좋을 수도 있고 임차인이 위로금을 요구하는 것도 적당하다고 볼 수도 있습니다.
임대인은 세입자를 반드시 내야 하는 이유가 있고 세입자의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 요소를 갖추지 못한 반면 세입자는 계약갱신요구권을 충분히 행사할 수 있는 상태이며 또 계약해지보다는 갱신을 원하는 상황일 것입니다.
예를 들어 건물 세입자를 내보낸 상태에서 원래 건물 시세대로 매매대금을 모두 받고 팔고 싶은 경우를 들 수 있습니다.
이런 상황에서 임대인은 일정한 위로금을 내고 내보내는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.
임차인 또한 굳이 이사하지 않아도 되는 상황에서 임대인의 요구를 들어주기 때문에 위로금을 적당히 요구해도 큰 무리가 없을 것입니다.

차임 증감청구권의 행사와 갱신한 임차인의 해지권은

그러나 계약갱신요구권 행사로 갱신되더라도 경제사정 등의 변동으로 연 5% 범위 내에서 보증금이나 임대료 증감을 요청할 수 있는 차임 증감청구권을 행사할 수 있음을 유의해야 합니다.
또한 갱신되는 경우 임대인은 2년 이내에 별도 법률로 규정된 해지 사유(2기 차임 연체가 대표적)가 발생하지 않으면 마음대로 해지할 수 없지만 임차인은 언제든지 해지를 요구할 수 있으며, 이러한 해지 요구가 있은 후 3개월이 지나면 해지가 이루어진다는 것도 알아야 합니다.
위에서 언급한 주택임대차보호법 등 관련 법에 대한 내용은 임대인과 임차인 모두 사전에 숙지한 경우 불합리한 퇴거 요구나 위로금을 요구하는 등의 문제로 인해 불필요한 마찰이나 금전적 손해를 보는 상황을 최소화하는데 도움이 될 것입니다.

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